2 C
Новосибирск
Среда, 19 января, 2022
Главная Статьи ЖКХ-ликбез Кому управлять домом?

Кому управлять домом?

Для того, чтобы правильно определить способ владения и управления общим имуществом, нужно обязательно изучить нормы современного законодательства. Именно оно дает ответы на многие спорные вопросы. ЖК РФ устанавливает три возможных варианта решения вопроса об управлении МКД (согласно п. 2 ст. 161):

1. Непосредственное управление собственниками помещений в МКД (до 30 квартир в доме).

2. Управление ТСЖ (форма ТСН), ЖСК или специализированным потребительским кооперативом.

3. Управление управляющей организацией.

Первый способ может быть выбран жильцами небольших домов (до тридцати квартир). Все вопросы по  эксплуатации и содержанию МКД  жильцы решают самостоятельно, без посредников, заключая прямые договоры с поставщиками необходимых им услуг. Такие договоры может оформлять каждый собственник отдельно или через избранное уполномоченное лицо.

Второй способ  – ТСЖ либо жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации. Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с УК.

Третий способ –  управляющие компании, которые занимаются управлением домами на основании заключенных непосредственно жильцами или ТСЖ (ЖСК) договоров. Эта форма управления может охватывать любое количество домов и является самой распространенной.

Выбор способа управления

Способ управления на общем собрании выбирается собственниками квартир. Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Каждый из вышеуказанных способов имеет свои плюсы и минусы. Жильцы делают свой выбор, исходя из особенностей подлежащего управлению имущества, собственных предпочтений, оценив недостатки и преимущества всех способов.

Чем отличается ТСЖ от УК?

ТСЖ – юридическое лицо, не имеющее цели извлечения прибыли. Эта некоммерческая организация регистрируется в установленном порядке, имеет свои печать, счета в банке. Создается ТСЖ на неопределенный срок.

Органами управления ТСЖ является общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Для непосредственного ведения управленческой деятельности выбираются правление и председатель ТСЖ. Действует ТСЖ на основании Устава. Собственники жилья могут самостоятельно управлять домом, либо нанять штат сотрудников, либо заключить договор с УК. Сосбвтенник помещенйи в однмо МКД могут создать только одно ТСЖ.

УК также является юридическим лицом, но действует на коммерческой основе с получением экономической прибыли и регистрируется в форме  ООО, АО и других.

Она работает на основе заключенных с собственниками квартир или ТСЖ договоров (которые определяют объем ее работ), а сама деятельность компании обязательно лицензируется.

Это на сегодняшний день практически основное отличие от ТСЖ.

Управляющие организации могут оказывать услуги по содержанию домов самостоятельно или нанимать сторонние организации.

ТСЖ

Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения прибыли, то и смысла завышать расходы у них нет. При такой организации управления контролировать расходование средств гораздо проще.

За отчетный период  проверяет деятельность ТСЖ ревизионная комиссия (согласно ЖК РФ).

 

ТСЖ   принимают на себя  решения всех организационных  вопросов, связанных с управлением  МКД. Председатель, сантехник и электрик обязаны получить допуски для работы с тепло и  энергоустановками.

 

Как юридическое лицо ТСЖ  должно вести делопроизводство, бухгалтерский учет,  заключать договора с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров  в суде и т.д.  Отчитываться перед  общим собранием и проверяющими органами,  согласно Законодательству РФ.

Для управления в такой форме нужно найти профессиональных  сотрудников,  готовых   заниматься этими вопросами.

Но, к сожалению,  не всегда  принятые работники обладают необходимыми знаниями, опытом в этой сфере деятельности,  личными качествами.  Нередко возникают разногласия между самими жильцами дома, что делает эффективное управление практически невозможным.

Кроме того, если часть жильцов не платит за оказываемые услуги, то лишиться тепла или света может весь дом. Само же ТСЖ не отвечает по обязательствам его членов.

Управляющая компания

У управляющих компаний, которые дорожат своей репутацией  имеется необходимый специализированный  штат сотрудников. С собственников  снята необходимость  текущего управления  домом.

УК создаются специально для осуществления деятельности по управлению домом и его содержанию.

 

Работая в этой сфере не один год,  они обладают достаточными знаниями и опытом,  контактами с поставщиками  услуг, проверенными подрядчиками.

У УК создана аварийно-диспетчерская служба. Эта деятельность лицензируемая, а значит, чтобы получить лицензию надо сдать экзамены для подтверждения своей профессиональной квалификации не только руководителю УК, но и персоналу (электрику, сантехнику) иметь допуски  к работе.

Договор управления  МКД заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным ГК РФ. За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством РФ. К их правоотношениям применимы  положения законодательства о защите прав потребителей.

 

Условный минус УК заключается в коммерческой составляющей основе деятельности и зависимости от условий на данном рынке услуг. Тарифы напрямую зависят от инфляционной составляющей.  Недостаток видится и в том, что деятельность и расходование средств УК сложнее проконтролировать.

ТСЖ и УК:  плюсы и минусы

 

Преимущества ТСЖ перед  УК:

·         личная заинтересованность жильцов в результате деятельности своего МКД;

·         «прозрачность» расходования средств;

·         большая свобода в выборе   контрагентов;

·         некоммерческий характер деятельности.

Преимущества УК  перед ТСЖ :

·         специализированная  профессиональная  основа деятельности;

·         наличие ответственности перед собственником согласно заключенным  договорам;

·         освобождение жильцов от решения всех вопросов по содержанию и управлению   в  МКД;

·         аварийно-диспетчерская служба, необходимый парк спецтехники.

 

Что выбрать: ТСЖ или УК?

Учитывая, что каждый из описанных способов управления имеет и достоинства, и недостатки, сделать правильный выбор бывает сложно. Больших различий в содержании обязанностей ТСЖ и УК нет. Фактически имеется разница в порядке ее осуществления.

А основное на сегодняшний день отличие – это обязательное лицензирование УК. Лицензионные требования установлены в ч. 1 ст. 193 ЖК РФ.

Единого мнения о том, что лучше на практике, не существует. Но чаще всего собственники пользуются услугами какой-нибудь УК – до 80% выбирают именно эту форму управления МКД. Кто-то говорит о преимуществах ТСЖ как созданного в интересах жильцов некоммерческого объединения. Другие – об удобстве для жильцов и профессиональной основе деятельности управляющих организаций. Третьи сходятся во мнении, что лучше всего комбинировать два данных способа, то есть создавать ТСЖ, которое уже заключает договор с УК. В любом случае решение этого вопроса остается только за собственником МКД.

 

(Продолжение в следующем номере)

Ольга Ордина

Наша группа ВКонтакте

ПРЕДЛОЖИТЬ НОВОСТЬ

Онлайн опрос

Участвуете ли вы в общественной/благотворительной деятельности поселка (экологические акции, деятельность в общественных объединениях, общественные комиссии и пр.)?

Просмотреть результаты

Загрузка ... Загрузка ...